Иргэн Г.Сэржхорол 11 жилийн өмнө “Худалдаа хөгжлийн банк”-наас 16 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл авсан авчээ. Түүний авсан байр 80 метр2-аас дээш талбайтай тул ипотекийн зээлд хамрагдах боломжгүй, мөн тухайн үед ипотекийн зээл байгаагүй учир ийнхүү 16 хувийн хүүтэй зээл авсан аж.
Бүтэн 11 жилийн хугацаанд 146 саяыг хүүнд 25 сая төгрөгийг л үндсэн зээлээсээ хассан тул тэрбээр хугацаанаасаа өмнө зээлээ хаалгахаар Худалдаа хөгжлийн банкинд очсон боловч түүний үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглан Худалдаа хөгжлийн банк МИК-ээс ипотекийн зээл авч хэрэглэсэн байжээ. Уг үйлдэл нь ипотекийн зээлийн журмыг зөрчихөөс гадна бусдын өмчийг хууль бусаар барьцаалсан.
Мөн бусдын хөрөнгийг ашиглаж нэг төрлийн мөнгө угаах үйлдэл хийсэн гэж Худалдаа хөгжлийн банкыг буруутгаж болох үндэслэл юм. Энэ талаар иргэн Г.Сэржхорол өөрийн цахим хаягтаа нийтэлж анх олны анхаарлыг татсан. Тэрээр хууль эрхзүйн талаас багагүй судалгаа хийсэн бөгөөд үүнийхээ талаар зээлтэй иргэдтэй цахим хуудсаараа дамжуулан мэдээлэл өгчээ.
Тэрээр “Олон хүний хүлээж байгаа БАНК-тай холбоотой хариуг өгье. Өнөөдөр ХХБ-ны гүйцэтгэх удирдлагуудтай уулзаж албан ёсоор хариу гардан авлаа.
Ерөнхийдөө бол банкууд зээлээ цааш нь зарж шилжүүлдэг энэ нь хууль ёсны зүйл гэсэн хариу авсан.
Би, банк санхүүгийн байгууллагууд хэлцлээр шаардах эрхээ багцлан нэг “бүтээгдэхүүн” болгож зарж санхүүжилт босгодог аргыг мэднэ, энэ нь хууль ёсны байдгаас гадна чөлөөт зах зээлд нэн түгээмэлд тооцогддог санхүүгийн операци гэдгийг гадарлана. Энэ тал дээр маргахгүй!
Гэхдээ үнэхээр “асуудлууд” байна аа. Та гэрээг зөвшөөрөөд гарын үсгээ зурсан байна гэж байна, нээрээ тэгж.
Зээлийн Үл хөдлөх хөрөнгө, түүний барцааны гэрээ гэсэн хэсэгт 1.4 дээр ” Банк барьцаагаар хангагдах шаардлагыг бусдад шилжүүлэх замаар барьцааны эрхийг бусдад шилжүүлж болно” гэсэн заалт байна.
Үүнийг би “миний үл хөдлөх хөрөнгийг надад хэлэлгүйгээр бусдад барьцаалан банк дахин хөрөнгө босгож болно” гэж унших ёстой байжээ. Хөөцөлдөж байсан зээл нь бүтчихсэн хөл нь газар хүрэхгүй яваа иргэн хэдэн давхар хэвлэчихсэн цаасан дунд гарын үсэг зуран зогсохдоо түмэн нөхцөл дундаас дээрх бижигхэн “боёо” гэчихсэн 1.4 заалтыг тогтож анзаарлаа юу?
За тогтоод уншлаа гэхэд дээрх байдлаар “орчуулж” ойлголоо юу? Худлаа л даа. “Зальтай” заалт гэхээс өөр арга алга.
ЭХЛЭЛ: МОНГОЛ ГЭРЭЭНИЙ ДРАФТ
Гэрээ гэдэг бол 2 талын харилцан тохиролцсоноо ойлголцсон батламж бичиг.
Харин “монгол гэрээ” бол тийм биш.
Монгол гэрээнд драфттай тал нь давуу эрх эдэлнээ гэсэн бичигдээгүй хууль бий.
Зөвхөн банк ч биш, даатгал, худалдаа…ер нь хаана ч тийм л гэрээ таныг угтана.
Таны эрх 2 өгүүлбэр, нөгөө талын эрх 2 хуудас байх нь элбэг. Таны 2 эрхийн нэг нь “та төлбөрөө төлөх эрхтэй” гэчихсэн байх нь бий. За ер нь бол гэрээний драфт бэлтгэсэн тал нь азарга болно гэсэн үг. Нэг муу шүдлэн морь таны гэрээний нөхцлөөс асуух бүрт азрага давхин ирэх болно.
Арайхын байрны зээл нь бүтчихээд баярласандаа гар нь чичрэн суугаа залуу хосод “Барьцаалбарын шаардах эрхийг бусдад шилжүүлж болно” гэдэг нь ямар заалт вэ? гэж асуух зүрх бий юу? гэж өнөөдөр банкны удирдлагаас асуусан. Харин сүүлд асуудал үүсвэл гэрээ шууд хувирч хоёр талд ижил үйлчлээд эхлэх “шид” орно. Та зөвшөөрөөд зурсан байна, ГҮЙЦЭЭ. Иймд зөвхөн банк гэлтгүй байгууллагууд гэрээний соёлд суралцах цаг нь иржээ.
АСУУЛТ 1:
Зээл нь санхүүгийн багцаар хууль ёсны 2 дахь зах зээлийн хэлцлээр ипотекийн компанид (МИК ОССК ХХК) худалдагджээ. Мэдээж зээлдэгч би “монгол гэрээгээр” зөвшөөрчихсөн.
Ипотек бага хүүтэй санхүүжилтийн журамтай, хүү яах вэ?
БАНКНЫ ТАЙЛБАР 1 :
* Хэлцлийн худалдаанд багцын хүү яригддаг учир тухайн зээлийн хүү хамаарахгүй, тэгээд ч эндээс хүүгийн зөрүү их гарахгүй. Монголбанк хянаж байдаг
АСУУЛТ 2:
Ипотекийн журам, шаардлага бий. Жишээ нь 80 хүртлэх м2 хүртэлх орон сууцанд санхүүжүүлэлт олгоно гэж байгаа. Гэтэл та бүхэн миний 94м2 байрыг зээлийн багцдаа оруулан заржээ. Нөгөө журам яах болж байна аа?
БАНКНЫ ТАЙЛБАР 2:
Ийм санхүүжилтын хэлцэлд журам хамаардаггүй юм. Таны зээлийн шаардлага өөр бусад зээлүүдтэй холилдоод багц болчихсон гэсэн үг. Өөрөөр хэлбэл бусад олон төрлийн зээлтэй нэгдэж багц болоод цааш нь хэлцлээр зарагддаг
АСУУЛТ 3:
Миний кэйс дээр хялбарчлаад жишээ авахад, манай ипотект зарагдсан багцад 5 зээл оржээ гэж бодъё. Би мөнгөө төлөөд бусад 4 нь алга болчихсон тохиолдолд зээлийн үүргээ онц биелүүлж явсан миний байр эрсдэлд орох нь. Ийм тохиолдолд яах вэ?
БАНКНЫ ТАЙЛБАР 3:
Орон сууц бол анхдагч хэрэгцээ болохоор хүмүүс маш сайн зээл төлөлттэй байдаг. Алга болно гэж байдаггүй, эрсдлийн түвшин маш бага хувьтай
АСУУЛТ 4:
Уучлаарай муугаар бодъё. Би үүргээ биелүүлж зээлээ хаагаад дуусчихлаа. Гэтэл банкны өөрийнх нь санхүү нь хямраад цаашаа ипотек рүү хүүгийн төлбөрөө төлөөгүй гэж саная. Ипотекийн компани алдагдалд орохгүйн тулд багцаа зарж таарна. Тэрэнд нь миний муу үйлийн үртэй байр яваа…Энэ тохиолдолд үүргээ биелүүлчихсэн гэмгүй иргэн хохирох болчихоод байна!??
БАНКНЫ ТАЙЛБАР 4:
Ийм үед эрсдлийг 100% манайх авч байгаа. Эрсдэлд орсон үед нь буцааж авдаг
АСУУЛТ 5:
Та бүхэн миний зээлийн шаардлагаар хөрөнгө босгон цааш нь барьцаалж худалдаад санхүүжилт олжээ. Гэтэл тэр миний зээлийн 30% нь миний урьдчилгаанд төлчихсөн миний хувь, 70% нь банкны мөнгө яваа. Хоёр эзэмшигчтэй ийм “бүтээгдэхүүнийг” нэг нь зарж хөрөнгө босгоод тэрийгээ дангаараа хэдэн жилээр эзэмшээд явж байгаа нь хэр шударга зүйл вэ?
БАНКНЫ ТАЙЛБАР 5:
Яг 30/70 гэж ойлгож болохгүй ээ. Урьдчилгаа өгдөггүй зээлүүд ч бий ш дээ..
За иймэрхүү үйл явдал болсон.
Эндээс Та ч бас анзаарсан байх, манай санхүүгийн хоёрдогч зах зээлийн хэлцэл, худалдаа, эрсдлийн нөхцөл байдал ямархуу түвшинд явааг.
Олон давхар хэлцлүүд, барьцаалбараас баабл үүсдэг. Хэд хэдэн ийм хэлцлийн дараа таны хөрөнгө хаана ч хэд ч хүрчихсэн явж мэднэ. Яг ийм хөөснөөс болж 2008 оны санхүүгийн хямрал эхэлж хөөсөрчихсөн санхүүгийн овоолго зад үсэрч Лехман, Артур Андерсон зэрэг санхүүгийн акул компанууд дампуурсан
Дахин хэлэхэд би анх энэ сэдвийг хөндөхдөө ердөө ч ямар нэг байгууллага руу дайрах, мууг нь үзэх, толгой нүцгэн далай руу ширтээд сууж байхад нь толгойг нь чулуугаар шидчихээд цаашаа зугтах, хувийн ашиг сонжоогоор хандах, туршиж үзэх гэх мэтийн далд санаагүй байсан, одоо ч тийм байна.
Хэрэв тийм байгаагүйсэн бол надад хариу өгчих л дөө, хууль зүйн ул суурьтай тайлбар авах гэсэн юм гэж царайчлан 8 хоног гуйж явахгүй байсан.
Нэг сайхан сэтгэлтэй мэргэжилтэн, шал өөр чиглэлийн хэлтсийн даргаас өөр хэн ч надтай уулзахыг хүсээгүй!
Харилцагч нь ирээд тайлбар хүсэхэд манай захирлууд уулздаггүй юмаа л гэсэн.
Аль ч банкны үнэт зүйлд нь харилцагч нь байдаг, гэхдээ тийм биш гэдгээ гэрээний драфтаас нь, үйлчилгээнээс нь мэдэрсэн үе байв.
Харин харилцан зөвшөөрсөн нэг зүйл бол иргэдийн банк, санхүүгийн мэдлэг бага байгаагаас шалтгаалан үл ойлголцол их гарч байгаа гэдэг дээр санал нэгдсэн юм.
Би нийгмийн үүргээ биелүүлж, бас банкуудыг нийгэмд ойлгуулах гэж хичээж байгаа гэж таамаглаад энэ үйлсэд нь нэмэр тус болж энэ постыг бичиглэлээ.
Миний банктай холбогдсон мэдлэг, мэдээлэл нийгэмд түгээх ажил үүгээр дуусахгүй бөгөөд хамт байгаа давхар түгээгч Эрхэм Танд баярлалаа, хууль зүйн зөвлөгөө өгч эхнээсээ хамт байсан Erkhembaatar Jargaltsengel-д гялайлаа” гэжээ.
