Монгол улсын хувьд хотжилт хожуу эхэлсэн ч эрчимтэй явагдсан онцлогтой. Нийслэл Улаанбаатар хотод гэхэд 1991 оноос хойш 2018 оны гуравдугаар сар хүртэл 182 818 гаруй орон сууц ашиглалтад орсон бөгөөд Улаанбаатар хотын орон сууцны фонд 240 272 байгаа аж.
Барилгын салбар зогсолтгүй ажиллаж, жил тутамд инженерийн дэд бүтцийг нь шийдсэн орон сууц олон мянгаараа ашиглалтанд орж байгаа хэдий ч гэр хорооллын өрхийн тоо жилдээ 16 мянган өрхөөр нэмэгдэж буйг судалгаа харуулдаг. Улаанбаатар хотыг бүрэн орон сууцжуулахад тулгарч буй гол бэрхшээл нь иргэдийн амьжиргаатай шууд холбоотой. Засгийн газраас судалгаа хийж, түүнийхээ дагуу олон арга хэмжээ авч хэрэгжүүлэхээр төлөвлөж буй ч хангалттай хэмжээнд хүрэхгүй байгаа учир бид өнөөх л аймшигт утаан дээрээ нэмээд хөрсний бохирдол гэгч мангаатай шууд нүүр тулж эхэлсэн.
Барилгын зах зээл дээрх орон сууцны эрэлтээс нийлүүлэлт нь давсан гэсэн дүн гардаг. Тухайлбал, УИХ, Засгийн газрын тогтоол БХБЯ-ны захиалгаар “Тэнхлэг зууч ” ХХК –ийн хийсэн судалгааны дүнд Улаанбаатар хотын хэмжээнд ирэх 5 жилийн хугацаанд нийт 9 дүүргийн 216 913 өрхөд инженерийн дэд бүтэц бүхий орон сууц худалдан авах хэрэгцээтэй байгаа гэжээ. Ойрын 5 жилийн хугацаанд орон сууц хэрэгцээтэй эдгээр өрхийн 16,3 хувь буюу 35 497 өрх нь бодит худалдан авалтаар баталгаажсан эрэлттэй, уг бодит худалдан авалтаар баталгаажсан эрэлтийн 93 хувь нь ирэх 3 жилийн хугацаанд орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөжээ. Зах зээл дээр орон сууц хангалттай хэмжээгээр байсаар атал эдгээр өрхүүд яагаад орон сууцтай болж чадаагүй хэрэг вэ?
Орон сууц хэрэгцээтэй ч одоо хүртэл худалдаж аваагүй шалтгааныг урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлэх боломжгүй, борлуулагдаж байгаа орон сууцны үнэ өндөр, өрхийн орлого нь зээл төлөлтөнд хүрэлцдэггүй гэсэн өрхийн санхүүтэй шууд холбоотой хүндрэл эзэлж байх юм. Иргэдийг орон сууцжуулах үүднээс авч хэрэгжүүлж буй Ипотекийн зээлийн шалгуурыг хангасан нэг үгээр хэлбэл мөнгөтэй, урьдчилгаатай өрхүүд нь хэдийнээ худалдан авахаа аваад, зээлдээ хамрагдахдаа хамрагдчихсан гэсэн үг. Нийслэлийн хэмжээнд ирэх 5 жилийн хугацаанд 216 913 өрхөд орон сууцны хэрэгцээ байгаагаас 71 798 өрх ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй ч урьдчилгаагаа хуримтлуулж чадахгүй бол байдал өөрчлөгдөхгүй. Иргэдийн худалдан авах чадвар муу байгаа учир ипотекийн зээлээс гадна иргэдийн санхүүд таарсан байдлаар орон сууцжуулах, түүнийг нь зохицуулах механизм төрөөс шаардагдаж эхэлсэн юм.
Ипотекийн зээлийн нэг сул тал нь зах зээл дээрх орон сууцны мкв-ийн үнийг хөөрөгдөж хөөс үүсгэсэн гэж шүүмжлэгчид байдаг ч 100 хувийн төлөлтөөр орон сууц худалдан авч чадахгүй, бага хэмжээний хуримтлал үүсгэсэн, амьжиргааны түвшин нь дундаж өрхийг нэг талаар дэмжсэн зөв шийдвэр байсан гэдгийг ч мартах ёсгүй. Компанийн хувь лизинг, урьдчилгаа 10 хувь төлөөд амьдрах хугацаандаа өндөр төлөлттэй нөхцлөөр байраа өөрийн болгох, хашаа байшин, газраа урьдчилгаанд өгөөд байртай болох гэхчилэн олон боломж байгаа мэт харагдавч одоо орон сууц худалдан авах, сар бүр өндөр төлөлт хийх санхүүгийн чадвартай иргэд бүгд байртай болчихсон байгаа гэдгийг зөвхөн барилгын салбарын ч гэлтгүй эдийн засгийн олон судалгаа харуулж байна.
Ойрын 3-5 жилдээ орон сууц худалдан авахаар төлөвлөөгүй ч түрээслэн амьдрах хүсэлтэй “иргэдийн томоохон бүлэг” бий гэхэд болно. Өнөөдөр Улаанбаатар хотод түрээсийн орон сууцны эрэлт хэрэгцээ маш их байгааг жилээс жилд өсч буй түрээсний байранд амьдарч буй өрхийн тооноос харж болно. Нийслэлийн хэмжээнд 2013 оны байдлаар 17800 айл орон сууц түрээслэн амьдардаг байсан бол энэ тоо 2014 онд 22800, 2015 онд 28000 болж өнгөрсөн оны зургаадугаар нийт 31402 өрх болон нэмэгджээ. Орон сууц түрээслэгч иргэн биш өрх гэж онцлохын учир нь энэ өрхийн тооны ард гэр бүлийн 4-6 гишүүний амьдрал давхар яригдаж буйг сануулах гэсэн хэрэг. Эндээс л эрэлт-нийлүүлэлтийг хангахуйц нэг арга гарч ирж буй нь түрээсийн орон сууц юм. Инженерийн дэд бүтэц бүхий орон сууц түрээслэн амьдардаг нийт өрхийн хувьд өөрийн гэсэн орон сууц худалдаж авах, хоёрдугаарт түрээсийн орон сууц хөтөлбөрт хамрагдан орон сууц түрээслэх, гуравдугаарт дэд бүтцийг нь шийдсэн амины сууц барих сонирхолтой байгааг “МУ-ын орон сууцны зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн судалгаа’’-нд дурьджээ. Засгийн газраас ч үүнийг анзаарч Түрээсийн орон сууцны журам батлан, анхны түрээслэгчид өдгөө 3 дахь жилдээ байрандаа амьдарч буй.
Түрээсийн орон сууцны таатай талууд
Улаанбаатар хотын хэмжээнд ойрын 3 жилийн хугацаагаар авч үзвэл, бодит худалдан авалтаар баталгаажсан эрэлт, орон сууцны боломжит нийлүүлэлт дундаас 6607 айлын орон сууцны илүүдэл гарахаар байна. Нэгэнт ашиглалтанд орчихсон, зарим орон сууцных нь тал нь эзэнтэй болсон үед тухайн барилгын компани нь ашиглалтын зардалдаа мөнгө төлөх болдог. Тиймээс ашиглалтанд орсон ч зарагдахгүй байгаа өнөөх илүүдэлтэй орон сууцнуудаа түрээсийн орон сууцны эрэлтийг хангаж болохоор харагдаж байгаа юм. Төр хувийн хэвшилтэйгээ хамтран ажиллах, ашиглалтанд орсон ч зарагдаагүй байрнуудыг нь 3 талд ашигтай нөхцлөөр түрээсийн орон сууц болгож авч чадвал түрээсийн орон сууцны их эрэлтийг хангах бүрэн боломжтой.
Төрөөс 3 жилийн өмнө буюу 2016 оны хоёрдугаар сард Иргэдийг түрээсийн орон сууцанд хамруулах журмыг анх баталж Буянт-Ухаа II хорооллын цөөн байранд бүртгэж байлаа.
Залуу гэр бүл 20% буюу 43 айлын орон сууц
Төрийн албан хаагч 25% буюу 53 айлын орон сууц
Хувийн байгууллага, хувиараа хөдөлмөр эрхлэгч 20% буюу 43 айлын орон сууц
18 хүртэлхнасны 4 ба түүнээс дээш хүүхэдтэй гэр бүл 5% буюу 11 орон сууц
Өрх толгойлсон эрэгтэй, эмэгтэй 5% буюу 11 айлын орон сууц 16 иргэн
Өндөр настны тэтгэвэр тогтоолгосон ахмад 15% буюу 32 айлын орон сууц
Хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэд 5% буюу 11 орон сууц
Байгалийн гамшигт нэрвэгдсэн иргэд 5% буюу 10 орон сууц гэх мэтчилэнгээр хуваарилсан бөгөөд нийтдээ
214 айл шалгарч байранд орсон бол дараа дараачийнхаа ээлжийн түрээслэгчид, орон нутгийн иргэдтэй нийлээд өдгөө “Түрээсийн орон сууц” хөтөлбөрт 1512 өрх хамрагдсан гэдэг бол дэндүү чамлалтай тоо.
Түүнээс хойш Түрээсийн орон сууцны тухай асуудал иргэдийн шүүмжлэлийн бай болж, түрээсийн хэмээн тодотгосон орон сууцны барилгын ажил хэсэг царцсан ч өнгөрсөн өвлөөс нилээн идэвхтэй яригдах болсон. НОСК хувийн хэвшилтэй хамтран ирэх 4-5 жилийн хугацаанд 15-17 мянган айлын орон сууцны төсөл хэрэгжүүлнэ гэдгээ мэдэгдсний багагүй хэсэг нь түрээсийн орон сууц болж, түрээсийн орон сууцаа өмчлөх эрхтэй болно гэдэг мэдээлэл байртай болохыг хүссэн иргэдийн анхааралд ороод буй.
Барилга, хот байгуулалтын сайд Х.Баделхан
Засгийн газрын хуралдаанаар төрийн орон сууцыг өмчлүүлэх тухай журам баталлаа. Түрээслэж байгаа иргэн тухайн байгууллагадаа хүсэлт гаргаж, хоёр нөхцөл хангасан тохиолдолд өмчилж болно гэж журманд тусгасан. Нэгд, байрны урьдчилгаа 30 хувийн төлбөрөө хийгээд тухайн байрыг өмчилж болно. Хоёрт, таван жилийн хугацаанд сар бүр тодорхой хэмжээний төлбөр төлөөд тухайн орон сууцыг өмчилж авч болох юм. Иргэдээс ирсэн санал хүсэлтийн дагуу тус асуудлыг судалсны үндсэн дээр энэ журмыг гаргалаа. ТОСК-ийн зээлд хамрагдсан иргэд ч мөн энэхүү хувьчлалд оролцож болно. 30 хувийг 3-5 жилийн дотор төлж барагдуулах зэргээр байр олгож буй байгууллагатай харилцан зөвшилцсний үндсэн дээр байраа өмчилж авах боломжтой.
2019 оны 4 сарын 10-ны мэдэгдэл
Сайдын мэдэгдэл болоод “Түрээсийн орон сууцыг өмчлүүлэх тухай журам”-ыг товчхон тайлбарлавал:
Орон сууц түрээслэгч иргэд тухайн түрээслүүлэгч байгууллагад хүсэлт гаргаснаар өмчилж авч болно. Ингэхдээ түрээсийн төлбөр дээрээ тодорхой хэмжээний мөнгө нэмж төлөөд урьдчилгаа 30 хувийг бүрдүүлсэн тохиолдолд ипотекийн зээлд хамрагдаж болно. Эсвэл тав хүртэлхи жилийн дотор түрээсийн төлбөрөөс гадна тухайн орон сууцны үнийг тав хувааж төлөөд өөрийн өмчлөлд авч болно. Журам 2019 оны 4 дүгээр сарын 10-наас эхлэн хэрэгжих бөгөөд өнгөрсөн хугацаанд төлсөн түрээсийн төлбөрийг тооцохгүй.
Олон улсын жишигт ч төрөөс түрээсийн орон сууц бий болгож иргэдээ эрүүл, аюулгүй, тав тухтай амьдрах боломжоор хангахыг эрмэлздэг. Иргэн бүр заавал, өөрийн өмчлөлийн, худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгөтэй байх албагүй ч нөгөө талд өнөөдөр, маргаашийн алинд ч гэрээгээ дур мэдэн цуцалж гарахыг шаарддаг орон сууц хувиараа түрээслэгчдээс иргэдээ хамгаалах бодлого ч энд давхар явж буй. Одоо манайд хэрэгжүүлэхээр журам батлаад буй Түрээсийн орон сууцны мкв-ын үнийг журамдаа нэг өрөө ч бай, хоёр өрөөч бай ялгаагүй мкв-т суурилж сарын жишиг үнийг нийслэл хотод түрээслүүлэх байрны мкв-ын үнэ 6500, орон нутагт 4000 төгрөг байхаар заасан. Энэ нь зах зээл дээрх түрээсийн байрны үнээс 100-250 мянган төгрөгөөр хямд байгаа. Ийм хямдаар түрээслэн амьдрах хугацаандаа байрны урьдчилгаандаа хуримтлал үүсгэх боломж гаргаж өгч буй нь маш том давуу тал, боломж олгож буй хэрэг. Нэг сул тал нь зорилтот бүлгийнхэнд квот тогтоож, эсвэл төрийн албан хаагч хэмээн тодотгож илүү давуу тал олгодог явдал. Түрээсийн орон сууцанд орох хүмүүстээ тогтоосон шалгуурынхаа дагуу шаардлага хангасан өрхийг нь бүртгэж оруулдаг шударга тогтолцоо байвал, хувийн барилгын компаниуд ч гэсэн нээлттэй хандах болов уу гэсэн эерэг төсөөлөл байгаа юм.
Эх сурвалж: “Үндэстний ТОЙМ” сэтгүүл
